澳洲新规:移居海外的人将不能在卖房时豁免资产增值税

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7-1-2020 18:32

拥有澳洲房产却久居住在海外的华人朋友们千万注意啦,如果希望避免巨额资产增值税(Capital Gains Tax),你们需要在今年6月底之前卖掉澳洲房产,否则就要钱包大出血啦!

资产增值税,即对买房所花费的成本与出售房产时所获得的收入之间的差额征收的税费。如果是收益,就需缴纳资本增值税,还可能包括持有房产时的利息市政费等。

数十年来,居住在海外的澳洲人一直可以利用他们的房子来申请资产增值税豁免。如果一套自住房一次租出去不超过6年(且你没有选择其他房产作为自住房);或者不出租,哪怕无限期将房屋空置着,都不会被征收该税。申请条件也很简单,只要房产没有一次性出租超过六年的时间即有资格申请。


但是去年12月初,联邦参议院最终通过了针对移居海外人士,资产增值税改革方案。这项改革基本上废除了自1985年9月20日起生效的对海外澳籍人士的资产增值税豁免政策。预计这项新规有望每年为澳洲政府增加5.81亿澳元的财政收入。

这意味着成千上万的长居海外的澳洲人士如果不赶紧卖掉他们在澳房产的话,就会将受到资产增值税的冲击。而且征税期将从他们购买房产之日起算,而不是他们迁往海外的日期。对那些在80年代末之后购买房产的人来说,他们将面临着更加高额的税单。

为什么我们上文说了“基本”废除呢?因为此次改革还有一些例外规定。

联邦政府在推行改革方案时,对最初提案做了一些修正,根据某些“人生事件”,如临终医疗状况、死亡或离婚,为纳税人提供例外处理办法。

这些例外主要是针对有困难状况的人进行特别照顾,仅适用于连续六年或更短时间内居住海外的个人,并且仅限于非常有限的“不幸状况”,比如:

你、你的配偶或未满18周岁的孩子在此期间患有绝症;

你配偶或未满18周岁的孩子在此期间死亡;

CGT事件涉及到你与配偶因离婚、分居或类似的维护协议产生的资产分配。

此外,将房地产在市场上出售之前搬回自己的家,也可以适用例外规定。

新的法规还是“很有良心地”给大家留了一个缓冲期,在2017年5月9日前就已持有房产的海外居住者如果在2020年6月30日之前卖出房产(签订出售合同),可以申请资产增值税主要住宅豁免(CGT main residence exemption)。


据悉,新规主要会影响这些人:

目前或将来居住在海外的澳洲人,他们在居住在海外时出售其澳洲主要居所;

来澳期间在澳洲买了房居住的外国公民,当他们回到祖国之后再出售澳洲房产;

常居海外、且主要居所在海外,只是不时回澳暂住的澳洲人。

也就是说,新规并不仅限于澳籍人士。


税务研究所高级税务顾问鲍勃·多伊奇(Bob Deutsch)称之为“一项令人愤慨的立法”。

为了证明法律的改变会对海外澳洲人产生怎样麻烦的影响,多伊奇虚构了一个例子来说明问题。

伊丽莎白(Elizabeth)和巴里(Barry)是一对夫妻,他们于1991年4月1日以伊丽莎白的名义用120万澳元的成交价在墨尔本买了一套房子。

2019年1月,伊丽莎白在英国的一家银行获得了一个高级职位,初始合同为期两年,但双方可以协议续约。她接受了这个职位,这对夫妇2019年4月前往英国,同时以一年租约出租了墨尔本的房产。这份工作非常合适,巴里也在英国找到了一份工作,所以这对夫妇决定永久性地留在那里。

2021年4月1日,他们在墨尔本房产以460万澳元售出。

然而,根据新法律,如果伊丽莎白在卖房时是外国居民,基于以上信息,她很可能被剥夺资产增值税主要住宅豁免的权利。

根据两种评估方法之一,她的资产增值将为180万澳元(460万澳元减去120万澳元,减少46.67%)。
由于伊丽莎白在2017年5月9日新措施宣布时仍拥有该房产,因此她无法适用过渡期规则。

另一种选择是伊丽莎白重新定居澳洲,仅为让她能够出售自己的房产,而不必承担资产增值税负债,或者至少减轻债务。

此外,由于伊丽莎白将根据使用原始成本基础计算的资产增值税,她需要保持准确的购买记录。”考虑到她早在1991年就购买了房产,这不太可能。


多伊奇认为,这对于像例子里提到的伊丽莎白夫妇一样的海外澳洲税务公民而言,简直是一场“噩梦”,甚至连专业的顾问都不知道如何给出合理的建议。而且“一般性的反避税规则能否适用”也成了问题。

从民众们和专业人士们的反应来看,这项新规不仅严苛而且荒谬,会让大批居住在海外的澳洲人会受到新法的负面影响。这项规定最后从提案到通过都饱受争议,但最后政府还是决定实施,只能说,大概是想钱想疯了…